Năm 2022 cần cân nhắc ngay 5 lợi ích và 5 rủi ro khi đầu tư căn hộ tại TP.HCM

Anh chị đang có nguồn vốn nhàn rỗi và muốn đầu tư vào loại hình căn hộ chung cư tại TP.HCM để cho thuê hoặc lướt sóng? Nhưng anh chị chưa có kinh nghiệm nên cũng chưa thể nắm được đâu là những lợi ích và đâu là những rủi ro của loại hình đầu tư này. Hãy cùng Novahome phân tích vấn đề này qua bài viết dưới đây.

5 lợi ích không thể bỏ qua khi đầu tư căn hộ tại TP.HCM năm 2022

• Lợi ích số 1: Có thể đầu tư với dòng tiền nhỏ giọt, không cần vốn nhiều

Đối với loại hình căn hộ chung cư, đặc biệt là những dự án lần đầu mở bán như dự án Grand Sentosa của Novaland, những nhà đầu tư có thể lựa chọn phương án thanh toán trả chậm từ 24 – 36 tháng. Thậm chí trên thị trường từng xuất hiện các chủ đầu tư áp dụng phương thức thanh toán kéo dài đến 60 – 72 tháng nhằm hỗ trợ người mua nhà có điều kiện mua trả góp dễ dàng hơn.

Một điều nữa người mua căn hộ nên biết đó là nếu đóng tiền một lần, người mua có thể được chiết khấu thêm 5 – 15% trên tổng giá trị bất động sản tùy theo đặc thù từng dự án, cũng như chính sách bán hàng của Chủ đầu tư. So với các loại hình đầu tư bất động sản khác như: đất nền, nhà phố riêng lẻ nội thành, biệt thự… thì phương thức thanh toán “dài hơi” khi đầu tư căn hộ giúp người mua có thể tích lũy tài sản dần dần.

• Lợi ích số 2: Thủ tục vay vốn đầu tư dễ dàng, nhanh chóng

So với các loại bất động sản khác, căn hộ chung cư thường được các ngân hàng thẩm định cho khách hàng vay khá nhanh do chủ đầu tư có liên kết hoặc thế chấp dự án cho ngân hàng, đây gọi là hình thức bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai.

• Lợi ích số 3: Luật bảo vệ người mua căn hộ ngày càng chặt chẽ hơn

Theo Luật Nhà ở sửa đổi, các chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư đều phải thực hiện nghĩa vụ liên kết với ngân hàng để bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao nhà đúng cam kết, ngân hàng sẽ đứng ra bồi thường thiệt hại cho người mua. Quy định bán chung cư khi hoàn thành xong phần móng và cơ quan quản lý đầu ngành liên tục công bố, cập nhật danh sách các dự án căn hộ đủ điều kiện bán cũng nằm trong nỗ lực minh bạch thông tin, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

• Lợi ích số 4: Có thể đầu tư lướt sóng theo tiến độ hoàn thiện của dự án

Thông thường một chủ đầu tư dự án tại Việt Nam mất 18 – 24 tháng thực hiện dự án, tính từ lúc công bố, khởi công, xây dựng cho đến khi hoàn thành, bàn giao căn hộ. Trong khoảng thời gian xây dựng dự án này, các nhà đầu tư nhỏ lẻ không những vừa được đóng tiền theo tiến độ thi công mà còn vừa tận dụng thời cơ tăng giá qua từng mốc biến đổi tích cực của dự án để lướt sóng với chênh lệch trong ngưỡng 5 – 7%. Ví dụ: giá bán chung cư khi xong móng thấp hơn giá cất nóc, hoàn thiện. Đây là hình thức tăng giá theo từng giai đoạn bán hàng khá phổ biến.

• Lợi ích số 5: Thu được dòng tiền từ khai thác cho thuê

Ngay khi nhận bàn giao nhà, căn hộ dễ dàng cho thuê lại nhờ vào tính an ninh, tiện nghi và các tiện ích vượt trội. Biên lợi nhuận từ khai thác cho thuê tương đương hoặc nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng (khoảng 6% một năm). Nếu so với đất nền không thể cho thuê, biệt thự khá kén khách vì giá thuê đắt thì căn hộ được xem là kênh đầu tư dễ khai thác cho thuê tiêu dùng nhất.

Tùy từng vị trí và hạng chung cư cao cấp hay bình dân, trung bình, từ năm thứ 15 trở đi, đầu tư căn hộ có thể bước vào giai đoạn hoàn vốn, bắt đầu thu về lãi ròng. Nếu bạn đang có ý định đầu tư căn hộ cho thuê và đang băn khoăn về cách tính tỷ suất lợi nhuận thì dưới đây đây là công thức đơn giản mà bạn có thể áp dụng: Giá cho thuê căn hộ trong 1 tháng nhân với 12 (tháng), sau đó chia cho tổng giá trị căn hộ sẽ ra phần trăm tỷ suất lợi nhuận cho thuê: Ví dụ: Một căn hộ cao cấp ở TP.HCM có giá bán là 3.600USD/m2, giá thuê trung bình vào khoảng 27 USD/m2/tháng (tự quản lý –theo CBRE).

Tổng tiền thuê nhận được trong năm sẽ là 324 USD/m2 (27USD/m2/tháng x 12 tháng). Vậy tỷ suất lợi nhuận trong một năm sẽ là: (27×12)/3.600= 9%.

Đây là cách tính tỷ suất lợi nhuận cho thuê trong một năm. Công thức này có thể áp dụng cho mọi hình thức bất động sản như: căn hộ chung cư, nhà đất, nhà phố…

Tuy nhiên ngoài con số này ra bạn cũng phải trừ chi phí quản lý, thuế, phí bảo dưỡng… Bạn cũng phải dự trù đến số tháng căn trống (không có người nào thuê) thì mới ước tính được cụ thể lợi nhuận trong năm của mình.

Cách tính thuế khi cho thuê nhà mới nhất

Khi đầu tư căn hộ tại TP.HCM, bạn sẽ thu được dòng tiền từ việc cho thuê, ngoài ra giá trị căn hộ cũng sẽ tăng trong tương lai

Những rủi ro cần nằm lòng khi đầu tư căn hộ tại TP.HCM năm 2022

• Rủi ro số 1: Dễ bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo

Tất cả các dự án căn hộ đều được xếp vào loại hình nhà ở hình thành trong tương lai, bán và thu tiền trước, giao nhà sau. Khi mua dự án chung cư, nhà đầu tư sẽ phải nộp tiền kể từ khi ký hợp đồng nhưng chưa thể nhìn thấy ngay được sản phẩm tại dự án, chủ yếu căn cứ theo phối cảnh. Do đó, đầu tư căn hộ bị đánh giá là ít nhiều chịu tác động bởi các chiến dịch PR (quảng cáo) với nhiều thông điệp vượt xa bối cảnh thực tế.

• Rủi ro số 2: Khó tăng giá đột biến như bất động sản liền thổ

Trừ chu kỳ 10 năm đầu khai thác tốt, giá nhà có thể liên tục đi lên ở biên độ hẹp trung bình dưới 5%/năm, càng về sau, giá căn hộ bước vào giai đoạn bão hòa. Kể từ độ tuổi 15-20 năm trở đi, chung cư khó tăng giá lũy tiến do chất lượng công trình sẽ giảm dần theo thời gian. Khi đó, cần dùng đến quỹ bảo trì để tiếp tục vận hành máy móc hoặc sửa chữa một số hạng mục. Nếu quỹ bảo trì được quản lý tốt, chất lượng chung cư vẫn ổn định thêm một vài thập niên tới.

• Rủi ro số 3: Bị ngân hàng định giá cho vay thấp

Mặc dù khách hàng được xét cho vay mua nhà dễ dàng nhưng việc thế chấp căn hộ tại ngân hàng thường không được định giá cao. Nguyên nhân chủ yếu là do ngân hàng phải tính đến khoản khấu hao tài sản này theo thời gian do công trình sẽ dần hao mòn hoặc xuống cấp. Thông thường, khi chung cư đã có sổ (giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản), ngân hàng sẽ định giá tối đa không quá 50% giá trị tài sản. Trong khi đó, đất nền, nhà phố có sổ thường được định giá 60 – 70%.

• Rủi ro số 4: Bị cạnh tranh khốc liệt vì nguồn cung quá lớn

Số lượng các dự án chung cư được tung ra thị trường TP.HCM trong 3 năm gần đây đã tăng lên con số hàng chục nghìn sản phẩm mỗi năm. Nguồn cung dồn dập sẽ dẫn đến kịch bản căn hộ có thanh khoản chậm hơn kỳ vọng hoặc giá thuê giảm.

• Rủi ro số 5: Tranh chấp chung cư luôn âm ỉ, có thể bùng phát bất cứ lúc nào

Đây là yếu tố nhà đầu tư căn hộ không thể kiểm soát được. Nếu tình trạng tranh chấp diễn ra triền miên sẽ dẫn đến việc giảm giá trị tài sản. Do thị trường chung cư thương mại tại các đô thị lớn của Việt Nam mới phát triển mạnh trong 1-2 thập niên qua nên hệ thống luật vẫn còn trên đà hoàn thiện, văn hóa nhà chung cư yếu, ý thức ở chung cư còn kém. Công tác quản lý nhà chung cư đa phần chưa chuyên nghiệp và cần thêm thời gian để vào guồng.

Vì vậy, các tranh chấp hai bên (giữa người mua nhà và chủ đầu tư) hoặc tranh chấp tay ba, tay tư (giữa người mua nhà với chủ đầu tư và cả ban quản lý và cả ban quản trị) vẫn liên tục tiếp diễn trong nhiều năm qua và cả trong thời gian tới.

 Kinh nghiệm mua nhà xương máu