Công chứng vi bằng là gì? Xem ngay 3 Rủi ro khi mua nhà công chứng vi bằng

Công chứng vi bằng, thủ tục mua bán nhà vi bằng thời gian gần đây diễn ra rất phổ biến, dẫn đến tình trạng tranh chấp về mua nhà bằng vi bằng hiện nay có xu hướng gia tăng. Việc chuyển nhượng bất động sản là nhà ở phải được công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Tuy nhiên, hiện nay có nhiều người thực hiện chuyển nhượng bằng cách lập vi bằng khiến cho quyền lợi của họ không được bảo đảm.

Do đó, bài viết dưới đây của Novahome.vn sẽ đề cập đến các vấn đề pháp lý xoay quanh việc mua nhà bằng công chứng vi bằng theo quy định của pháp luật hiện hành.

Công chứng vi bằng là gì?

Theo định nghĩa, Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 8.1.2020.

Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định về giá trị pháp lý của vi bằng.Theo đó, vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Do đó, công chứng vi bằng là giấy tờ ghi lại toàn bộ sự kiện, hành vi liên quan đến quá trình trao đổi tiền bạc, giấy tờ buôn bán giữa hai bên. Nó được sử dụng tại tòa án làm chứng cứ, trong trường hợp xảy ra tranh chấp tài sản.

Trong mua bán nhà đất, việc lập vi bằng của Thừa phát lại chỉ ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giấy tờ giữa các bên. Còn lại, các bên phải tự tìm hiểu về nguồn gốc, pháp lý nhà đất chứ Thừa phát lại không ghi nhận điều đó. Nói cách khác, công chứng vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng, chứng thực và không phải là cơ sở để thực hiện sang tên đổi chủ trong giao dịch bất động sản.

Mua nhà công chứng vi bằng có hợp pháp không?

Mua nhà bằng vi bằng không được coi là giao dịch hợp pháp.

• Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác;
• Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
• Vi bằng chỉ có giá trị bằng chứng, là một chứng cứ công nhận có việc mua bán, giao nhận tiền nhà chứ không phải là một thủ tục hành chính để đảm bảo giá trị tài sản.

(theo Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP Tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại)

Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng, Khoản 4 của Điều luật này quy định rõ: “4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính”.

Bên cạnh đó, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng đặt ra yêu cầu đối với hợp đồng mua bán nhà ở cần thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực.

Ngoài ra theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014, Hợp đồng mua nhà có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực.

Như vậy, từ các quy định trên, có thể khẳng định rằng giao dịch “mua bán” nhà ở là giao dịch mà pháp luật quy định buộc phải có công chứng hoặc chứng thực nên không thể lập công chứng vi bằng để “mua bán” nhà ở.

Thủ tục mua nhà công chứng vi bằng

Hình thức và nội dung của công chứng vi bằng

• Về hình thức: Vi bằng được lập bằng văn bản tiếng Việt
• Về nội dung: Vi bằng phải có nội dung sau:
• Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;
• Địa điểm, thời gian lập vi bằng;
• Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng;
• Họ, tên người tham gia khác (nếu có);
• Nội dung yêu cầu lập vi bằng; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;
• Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;
• Chữ ký của Thừa phát lại, dấu Văn phòng Thừa phát lại, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người yêu cầu, người tham gia khác (nếu có) và người có hành vi bị lập vi bằng (nếu họ có yêu cầu).
• Công chứng vi bằng có từ 02 trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự; vi bằng có từ 02 tờ trở lên phải được đóng dấu giáp lai giữa các tờ; số lượng bản chính của mỗi vi bằng do các bên tự thỏa thuận.

(Điều 40 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP Tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại)

Thủ tục thực hiện

• Bước 1: Người có nhu cầu lập vi bằng đến Văn phòng thừa phát lại để yêu cầu lập vi bằng mua nhà;
• Bước 2: Thỏa thuận lập vi bằng
• Bước 3: Tiến hành lập vi bằng

Người yêu cầu lập công chứng vi bằng phải thỏa thuận bằng văn bản với Trưởng Văn phòng Thừa phát lại về việc lập vi bằng với các nội dung được quy định tại Điều 40 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP.

Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng và chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập. Việc ghi nhận sự kiện, hành vi trong vi bằng phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập công chứng vi bằng.

Rủi ro của người mua khi mua nhà công chứng vi bằng?

Theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng. Tuy nhiên, nhiều người lầm tưởng công chứng vi bằng do thừa phát lại lập có giá trị tương đương công chứng nên liều lĩnh mua nhà theo hình thức này. Khi đó, người mua có thể phải đối diện với 3 rủi ro sau đây

Một ngôi nhà bán cho nhiều người

Theo quy định của Pháp luật, công chứng vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng, chứng thực và không phải là cơ sở để thực hiện sang tên đổi chủ trong giao dịch bất động sản.

Lợi dụng sự thiếu hiểu biết của nhiều người mua về vấn đề mua nhà công chứng vi bằng, các đối tượng xấu thường thu gom đất xây nhà, rao bán bằng vi bằng do thừa phát lại lập để trục lợi. Thậm chí là lập vi bằng để bán một căn nhà cùng lúc cho nhiều người. Khi có tranh chấp xảy ra, người mua mới biết mình bị lừa, trong khi kẻ lừa đảo đã ôm tiền cao chạy xa bay.

Căn nhà được bán đã bị mang thế chấp ngân hàng

Nguy hiểm hơn là, có chủ sở hữu nhà, đất vẫn lập công chứng vi bằng chuyển nhượng bất động sản dù sổ đỏ đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay). Như trường hợp của chị May (Quận 7, TP HCM) có mua một trong 4 căn nhà được người chủ xây dựng trên khu đất rộng 120m2. Vì diện tích mỗi căn đều nhỏ hơn so với quy định được tách sổ nên cả 4 căn đều chung một sổ hồng. Người bán hứa sau khi 4 người mua đều giao tiền đầy đủ, anh ta sẽ đưa tên cả 4 người vào sổ hồng.

Chung giấy tờ pháp lý như vậy nên khi mua nhà, chị May không thể làm hợp đồng công chứng sang tên đổi chủ, mà chỉ cùng người bán ra văn phòng thừa phát lại để giao tiền và lập vi bằng ghi nhận giao dịch này. Tuy nhiên, dọn về nhà mới chưa đầy nửa năm, chị May và 3 chủ hộ còn lại bất ngờ nhận được thông báo siết nợ khu đất của ngân hàng. Lý do là chủ nhà cũ đã đem thế chấp sổ hồng và hiện tại mất khả năng trả nợ.

Vi bằng lúc này chỉ có thể đưa ra làm chứng nếu chị May khởi kiện chủ nhà cũ tội lừa đảo, còn không có giá trị chứng minh ngôi nhà đã được chuyển quyền sở hữu cho chị May. Khi ngân hàng siết nợ, gia đình chị sẽ buộc phải rời khỏi ngôi nhà này. Việc khởi kiện người bán nhà tội lừa đảo cũng sẽ mất rất nhiều công sức, thời gian, nhất là khi người này đang mất khả năng trả nợ.

Người thuê nhà lấy nhà mang đi bán

Nhiều người vì ham lợi nhuận trước mắt mà liều lĩnh mua nhà qua công chứng vi bằng với giá thấp, sau đó cho thuê lại để đầu tư sinh lời. Nhưng vì là nhà giấy tờ tay nên không loại trừ khả năng khách thuê sẽ mượn bản photo giấy tờ này (lấy lý do làm thủ tục đăng ký tạm trú) để làm giả một số tài liệu, sau đó đem bán nhà cho người khác cũng thông qua hình thức công chứng vi bằng.

Cả người mua và văn phòng Thừa phát lại đều dễ bị lừa bởi căn nhà đó chỉ có giấy tờ tay, chưa có sổ hồng nên khó có thể tra cứu được chủ nhân thật sự. Sau khi bán nhà xong thì người đi thuê nhà cao chạy xa bay, còn người cho thuê nhà và người mua lại nhà sẽ vướng vào cuộc chiến tranh giành tài sản. Ngay cả bên cho thuê cũng khó giành được phần thắng do nhà giấy tờ tay, sẽ rất khó khăn trong việc chứng minh đó là tài sản của mình.

Hậu quả pháp lý của mua nhà công chứng vi bằng

Theo quy định tại khoản 2 Điều 117 và Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch mua bán nhà bằng công chứng vi bằng sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch.

Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu. Do đó, hợp đồng mua bán nhà bằng công chứng vi bằng sẽ bị vô hiệu và có các hậu quả sau đây:

• Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
• Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
• Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Tranh chấp khi mua nhà công chứng vi bằng giải quyết như thế nào?

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hết thời hiệu quy định trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực (Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015).

Như vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bởi hành vi lừa đảo bằng cách mua nhà bằng công chứng vi bằng, người mua nhà có thể tiến hành khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Theo đó, thủ tục khởi kiện tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

1. Bên bị xâm phạm nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức tại TAND cấp huyện (Đơn khởi kiện mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ – HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017)
2. Tài liệu, chứng cứ thể hiện quyền và lợi ích bị xâm phạm được nộp kèm theo đơn khởi kiện (Khoản 5, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)
3. Tòa án sẽ tiến hành giải quyết theo thủ tục sơ thẩm.
4. Trường hợp không đồng ý với kết quả giải quyết theo thủ tục sơ thẩm, các bên có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo thủ tục phúc thẩm hoặc giám đốc thẩm.

 10 Lưu ý khi mua nhà lần đầu

Trên đây là một số thông tin liên quan đến vấn đề pháp lý, cũng như rủi ro có thể gặp phải khi mua nhà công chứng vi bằng. Hy vọng, thông qua bài viết này quý đọc giả có thể có thêm kiến thức trong quá trình lựa chọn được ngôi nhà vừa ý.

Theo Novahome.vn