Tín dụng thị trường bất động sản: Kiên định kiểm soát phân khúc đầu cơ

Khát vốn, bế tắc

Hiếm có cuộc họp nào về tín dụng lại nóng như cuộc họp của NHNN sáng 8/2 khi mọi thông tin được cập nhật liên tục ra ngoài từng phút với người hàng nghìn doanh nghiệp bên ngoài phòng họp. Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng phải thốt lên rằng, lần đầu tiên có cuộc họp nhận được nhiều sự quan tâm của doanh nghiệp và người dân đến vậy. Nửa năm gần đây, tín dụng được xem là “lối thoát” về thanh khoản của nhiều doanh nghiệp bất động sản, khi phát hành trái phiếu hay cổ phiếu đều gặp khó.

Tại gian phòng nhỏ ở trụ sở NHNN, 20 doanh nghiệp đầu ngành bất động sản chờ đợi gọi tên phát biểu. Được xướng tên đầu tiên, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes cho biết, bất động sản đang chịu hệ số rủi ro cao lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường, ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng. Việc hạn chế room tín dụng cho vay bất động sản cũng đang đẩy lãi suất cho vay tăng lên.

Lãnh đạo Vinhomes đề nghị NHNN và các ngân hàng thương mại làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn, có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực bất động sản.

Dư nợ tín dụng (DNTD) đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến 31/12/2022 đã lên mức 800.000 tỷ đồng ảnh: Như Ý – Đồ họa: Kiều Tú

“Bên cạnh đó, cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho nhà đầu tư lớn, dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng: Đồng thời đề nghị có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư”, ông Hoa nói.

Trong khi đó, bà Đỗ Thị Phương Lan – Phụ trách tư vấn dự án tái cấu trúc Novaland cho rằng, khó khăn hiện nay là rủi ro hệ thống, rủi ro của toàn thị trường. “Chúng tôi hi vọng NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong 24-36 tháng”, bà Nam nêu ý kiến.

Còn ông Lê Trọng Khương, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, kiến nghị NHNN và các bộ, ngành xem xét có phương án hỗ trợ doanh nghiệp tồn tại và phát triển tốt; trong đó có đề xuất nới room cho vay để doanh nghiệp có nguồn vốn kinh doanh và đầu tư.

Ông Khương cũng cho rằng, lãi suất đang ở mức rất cao, khó thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường. Lãi suất cao cũng sẽ ảnh hưởng đến giá bán sản phẩm. Do vậy, vị này đề xuất NHNN và ngân hàng thương mại xem xét đưa ra mức lãi suất phù hợp.

Để tháo gỡ khó khăn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề nghị trước hết doanh nghiệp cần nghiên cứu các quy định, điều kiện, tiêu chí cho vay, tức là có tài sản đảm bảo, dự án đủ điều kiện pháp lý. “Có như vậy, ngân hàng mới yên tâm giải ngân cho vay”, ông Sinh nói.

Qua hội nghị, Bộ Xây dựng đề nghị NHNN có chỉ đạo ngân hàng thương mại tiếp tục tạo điều kiện, hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản vay vốn, đặc biệt cho vay các dự án triển khai dở dang chiếm số lượng lớn hiện nay. Bên cạnh đó, Thứ trưởng Sinh đề nghị NHNN tìm cách tháo gỡ theo hướng cơ cấu lại các khoản nợ xấu, giãn nợ để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản hoạt động.

Chờ cuộc họp của Thủ tướng

Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho hay, thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn vướng mắc, trong đó có vướng mắc về tín dụng. Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường cần rất nhiều chính sách khác nhau, trong đó có chính sách tín dụng. Thống đốc hy vọng hội nghị với sự tham dự của Thủ tướng trong tháng 2 này sẽ có những quyết sách cụ thể.

“Năm 2023, chúng tôi đã họp và thống nhất sẽ tiếp tục sử dụng công cụ room tín dụng. NHNN đã phân công các cơ quan trực thuộc nghiên cứu lộ trình cụ thể, nhằm đáp ứng nhu cầu tín dụng và đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng. Năm 2023 định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 14 – 15%, nếu diễn biến lạm phát cho phép thì việc điều hành tín dụng sẽ linh hoạt hơn’’, Thống đốc nhấn mạnh.

Cũng theo lãnh đạo này, bản thân NHNN không “bó cứng” room tăng trưởng tín dụng và có định hướng chung là thông báo cho từng tổ chức tín dụng trên cơ sở các tổ chức hoạt động an toàn, lành mạnh. Việc phân bổ cho các chi nhánh, địa phương là do các tổ chức tín dụng.

Liên quan đến các kiến nghị quy định về hệ số rủi ro hay tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, theo bà Hồng, đây cũng là mục tiêu để đảm bảo an toàn hoạt động và thanh khoản của hệ thống các tổ chức tín dụng. Trên thực tế NHNN chưa có văn bản nào nêu vấn đề thắt chặt tín dụng vào bất động sản.

Người đứng đầu NHNN đề nghị doanh nghiệp trong kế hoạch kinh doanh cần chú trọng hơn đến việc quản trị dòng tiền, xây dựng kế hoạch đầu tư phù hợp. “Có doanh nghiệp ngồi đây triển khai cùng lúc tới 50 dự án, liệu khi khó khăn có chủ động được hay không”, Thống đốc nói. Theo bà Hồng, bất động sản là tài sản lớn, nhưng việc bán dự án khi có vấn đề thanh khoản không phải việc dễ dàng. Doanh nghiệp cần tính toán, có dự báo, để chủ động trong mọi tình huống.

Trong bối cảnh hiện nay, ngoài ngân hàng, các doanh nghiệp cũng cần có giải pháp đẩy mạnh cơ cấu, điều chỉnh mục tiêu phù hợp, đảm bảo khả năng trả nợ.