Đầu tư căn hộ chung cư có lời không? Căn hộ chung cư sở hữu 50 năm sẽ mất giá trị?

Nhiều người cho rằng căn hộ chung cư là “tiêu sản”, đầu tư khó sinh lời nên thường lựa chọn đầu tư đất nền hoặc nhà phố. Mặc dù những năm gần đây, giá căn hộ chung cư tăng khá tốt, đặc biệt tại TP.HCM nhưng loại hình này vẫn kén nhà đầu tư, nhất là khi có đề xuất thời hạn sở hữu căn hộ chung cư giảm còn 50-70 năm.

Dưới đây là bài viết của Novahome.vn, thể hiện những góc nhìn thú vị về đầu tư căn hộ chung cư:

Căn hộ chung cư ra đời chủ yếu phục vụ nhu cầu nhà ở tăng cao ở các thành phố lớn, tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo điều kiện cho nhiều người có thu nhập trung bình khá có cơ hội sở hữu nhà ở các thành phố lớn.

Thị trường căn hộ chung cư ở Việt Nam cũng phát triển không ngừng trong 10 năm trở lại đây từ mức 5% số lượng người dân sống ở căn hộ chung cư 2005 cho tới nay tỷ lệ này đã tăng lên hơn 25%. Mức giá căn hộ chung cư cũng tăng chóng mặt và đỉnh điểm có những căn hộ chung cư mức giá lên tới 18.000 USD/m2. Mặc dù vậy đầu tư vào căn hộ chung cư vẫn còn nhiều tranh cãi liệu căn hộ chung cư có phải là “tài sản” hay là “tiêu sản”. Đặc biệt gần đây có nhiều thông tin liên quan tới việc hạn chế thời gian sở hữu căn hộ chung cư tối đa 50-70 năm.

Câu hỏi đặt ra là tại thời điểm hiện tại, đất nền và căn hộ chung cư, nên chọn đầu tư loại hình nào?

Có 3 tỷ đồng nên mua căn hộ chung cư hay đất nền?

Hơn 90% số lượng người được hỏi sẽ trả lời “đất nền” vì đơn giản đất sở hữu lâu dài, dễ thanh khoản và khả năng sinh lời cao hơn căn hộ chung cư. Quan điểm này vẫn tương đối đúng cho tới thời điểm nhiều sai phạm nghiêm trọng liên quan tới vụ án Alibaba được phanh phui. Pháp lý các dự án đất nền vẫn là rủi ro không nhỏ đối với các nhà đầu tư, vào một ngày đẹp trời giá trị tài sản có thể suy giảm 50-70% là chuyện không phải hiếm trên thị trường.

Vẫn là 3 tỷ đồng nhưng trong đó có sẵn 1 tỷ tiền mặt và chưa có nhà ở thì số lượng trả lời đầu tư/mua căn hộ chung cư tăng lên hơn 30%. Trong bối cảnh giá đất nền tăng nhanh, khả năng sở hữu bất động sản gần nơi làm việc/học tập ngày càng khó với những người trẻ thì căn hộ chung cư một lần nữa trở thành tâm điểm tìm kiếm trong khoảng 5 năm trở lại đây. Nhu cầu mua và đầu tư căn hộ chung cư đã trở thành “làn sóng” ở các thành phố lớn như Hà Nội, Bình Dương và TP.HCM.

Căn hộ chung cư sở hữu 50-70 năm có mất giá trị?

Căn hộ chung cư xuất hiện và kéo theo nhiều sản phẩm mới như shophouse, condotel hay officetel, việc giới hạn thời gian sử dụng căn hộ chung cư tương đối bình thường ở các quốc gia phát triển nhưng sẽ là vấn đề nhạy cảm với thị trường Việt Nam.

(i) Giá trị căn hộ chung cư loại chỉ được sở hữu 50 năm (shophouse, condotel hay officetel) thông thường thấp hơn căn hộ chung cư lâu dài tầm 20-30% và mức giá này chủ sở hữu vẫn tận hưởng toàn bộ giá trị mang lại từ căn hộ chung cư: sinh sống, nghỉ dưỡng, giải trí và thậm chí mở văn phòng. Bản chất căn hộ chung cư dùng để sử dụng và tiêu hao dần theo thời gian do đó với khoảng 50 năm sau các chủ sở hữu vĩnh viễn sẽ nhận lại mức 20-30% giá trị dự án mới hoặc tái định cư.

(ii) Khấu hao giá trị căn hộ chung cư không đơn thuần là đường thẳng. Ví dụ 1 căn hộ chung cư mua tại thời điểm này với giá 2 tỷ, sử dụng trong 50 năm không có nghĩa là mỗi năm sẽ tiêu hao tầm 40 triệu, mà nhu cầu căn hộ chung cư ngày càng cao cùng với sự gia tăng chi phí phát triển dự án, chi phí xây dựng… và dĩ nhiên rất nhiều căn hộ chung cư tăng giá trong khoảng 10 năm trở lại đây cùng với mức giá cho thuê căn hộ chung cư cũng tăng lên tương ứng.

Đầu tư căn hộ chung cư có lời hay không?

Năm 2017, giá căn hộ chung cư cao cấp ở trung tâm TP.HCM rơi vào tầm 2.000 USD/m2, nhưng đến năm 2022 đây là mức giá khởi điểm cho các dự án mới. Nhu cầu ngày càng gia tăng nhưng nguồn cung căn hộ chung cư ngày càng hiếm tạo ra sự chênh lệch trong cung cầu, cùng với sự tăng giá sắt thép, nguyên vật liệu đầu vào và cả chi phí nhân công đã dẫn tới giá chào bán căn hộ chung cư mới tăng trưởng không ngừng. Theo thống kê của Novahome.vn, trong 3 năm vừa qua mặc dù trải qua nhiều giai đoạn khó khăn của dịch bệnh nhưng mức giá căn hộ chung cư vẫn tăng trung bình 14%/năm và so với quý 1/2019 tăng 37% (chưa bao gồm dòng tiền từ việc cho thuê). Có thể nói đây là mức tăng khá ấn tượng trong bối cảnh có nhiều nghi ngờ về tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư vào loại hình này.

Nguyên tắc lựa chọn căn hộ chung cư phù hợp khi đầu tư

1. Tiềm lực và uy tín của chủ đầu tư

Lựa chọn căn hộ chung cư để ở hay cho thuê khác hoàn toàn với việc lựa chọn 1 miếng đất nền, ưu tiên lựa chọn đầu tư căn hộ chung cư trước tiên phải là năng lực và uy tín của chủ đầu tư. Vì khi căn hộ chung cư đã được xây dựng xong thì chủ sở hữu có thể vẫn mua bán/cho thuê lại mà không cần phải có sổ hồng/pháp lý căn hộ chung cư. Rất nhiều khu căn hộ chung cư ở TP.HCM chưa có sổ hồng nhưng mức độ tăng giá và dòng tiền cho thuê hàng tháng vẫn rất tốt, dao động 5-7%/năm.

2. Tiện ích thật nội khu và tiện ích ngoại khu

Giá căn hộ chung cư tăng lên tùy thuộc vào mức độ đáp ứng các nhu cầu “học tập, mua sắm, thể thao, giải trí, bệnh viện, khu vực gửi xe, công viên…”… Cuộc sống thuận tiện, thoải mái, “tiếng lành đồn xa” sẽ tạo ra nhu cầu lớn hơn nguồn cung và kết quả tự bản thân của dự án sẽ tăng giá ngày càng nhanh mà không cần phải có sự tham gia của các bên khác (như môi giới, chủ đầu tư hay cư dân).

3. Tính An ninh, an toàn cho cư dân

Tiêu chí này có vai trò tương đối lớn khi quyết định dọn về sống trong căn hộ chung cư. Chủ nhân các căn hộ chung cư có thể để nhà trống vài tuần thậm chí vài tháng cũng yên tâm, hoặc nhiều gia đình có con nhỏ, neo người thì việc sống ở căn hộ chung cư sẽ đảm bảo tối đa về mặt an toàn cả bên trong và bên ngoài. Các dự án có hệ thống PCCC, an ninh hoàn chỉnh, hệ thống camera ở các khu vực quan trọng sẽ là điểm cộng trong việc lựa chọn nơi sinh sống cũng như thuê lâu dài.

Nên thuê hay mua căn hộ chung cư?

Thuê hay mua căn hộ chung cư tùy thuộc rất lớn vào 2 yếu tố: Nhu cầu và Tài chính, không có câu trả lời đúng cho tình huống này. Chẳng hạn, có người muốn “con học ở đâu thì chuyển tới đó”, vừa tận hưởng không khí mới lạ ở các khu vực mình tới sống, vừa tiện đường đưa đón con cái đi học/đi làm thì sẽ chọn thuê căn hộ chung cư. Ngược lại, có người lại muốn “an cư, lạc nghiệp”, tập trung tiền bạc và thậm chí trả góp để có thể sở hữu được 1 căn hộ chung cư ở các thành phố lớn.

Có 2 bài toán lợi nhuận có thể đáp ứng được câu hỏi nên thuê/hay mua:

1) Mua và cho thuê: phù hợp cho nhóm đối tượng thích đầu tư căn hộ chung cư nhưng không muốn sinh sống cố định, giá căn hộ chung cư tăng tùy thuộc vào những giai đoạn khác nhau của dự án: mở bán, ký hợp đồng, khởi công hầm móng, cất nóc, bàn giao, và cấp sổ hồng. Lợi nhuận mang lại của dòng tiền hàng tháng có thể sử dụng đi thuê các căn hộ chung cư ở khu vực khác + lợi nhuận tăng giá hàng năm của căn hộ chung cư.

2) Sở hữu căn hộ chung cư ở các khu vực khác nhau: dân số hiện tại đang tập trung nhiều ở khu vực phía tây TP.HCM (>11 triệu) nhưng nguồn cung căn hộ chung cư mới thường ở khu vực phía đông (>1,1 triệu). Vì thế nhu cầu đối với căn hộ chung cư là hiện hữu và có thể ở khắp các khu vực, thậm chí tràn ra các khu vệ tinh xung quanh. Việc sở hữu căn hộ chung cư ở các khu vực thuận tiện tất nhiên sẽ tương đối khó với nhóm có thu nhập thấp, nhưng nếu có kế hoạch rõ ràng cùng với việc dòng tiền thu được từ cho thuê sẽ giảm bớt áp lực trả lãi/trả góp).

Tóm lại, giá trị trung bình 1 căn hộ chung cư ở trung tâm TP.HCM rơi vào tầm 150.000-200.000 USD/căn, còn rất rẻ so với các thành phố tương đương trong khu vực hoặc châu Á đã tiệm cận 800.000 – 1 triệu USD/căn. Kinh tế vĩ mô ổn định, nhu cầu ngày càng cao, dự báo căn hộ chung cư vẫn sẽ là loại hình hấp dẫn trong thời gian tiếp theo. Nhiều dự án siêu sang sẽ xuất hiện và 1 triệu USD/căn hộ chung cư không còn quá lạ lẫm với thị trường. Giá vẫn tăng và cơ hội sở hữu căn hộ chung cư tại TP.HCM ngày càng hẹp đi cho người trẻ.