Cách tính thuế khi cho thuê nhà mới nhất

Cho thuê nhà đang là một hình thức kinh doanh rất được ưa chuộng. Ngoài việc làm sao để cho thuê nhà có hiệu quả, thì vấn đề về các loại thuế phí phải nộp khi đầu tư tại phân khúc nhà cho thuê cũng được các cá nhân kinh doanh chú ý. Trong bài viết sau đây, Novahome.vn sẽ cung cấp đến bạn đọc những thông tin về các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà, cũng như hướng dẫn bạn kê khai, nộp thuế đối với việc cho thuê nhà.

Tùy thuộc vào mức doanh thu từ công việc kinh doanh cho thuê nhà riêng, cho phòng trọ, căn hộ chung cư,… có trường hợp sẽ được miễn thuế, nhưng lại có trường hợp phải đóng thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

Theo khoản 25, Điều 4 Thông tư 219/2013/TT-BTC ngày 31.12.2013, nếu cá nhân kinh doanh cho thuê nhà nguyên căn, phòng trọ hoặc căn hộ,… có mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì sẽ không phải nộp thuế. Còn nếu cá nhân cho thuê nhà trọ, căn hộ chung cư có mức doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì phải chịu thuế.

Những loại thuế cần nộp khi cho thuê nhà?

Thuế môn bài

Đây chính là loại thuế mà các hộ kinh doanh (chủ nhà cho thuê) phải đóng nếu như họ có doanh thu hàng năm trên mức 100 triệu. Mức lệ phí thuế môn bài mà người kinh doanh phải nộp dựa vào số vốn điều lệ đã được ghi trên giấy phép kinh doanh và mức doanh thu bình quân hàng năm của hộ kinh doanh đó.

Cụ thể là, mức nộp lệ phí này sẽ được quy định rõ trong khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP:

• Doanh thu trên mức 500 triệu đồng/năm, thì lệ phí bạn phải nộp 1 triệu đồng/năm.
• Doanh thu từ mức 300 -> 500 triệu đồng, thì lệ phí bạn phải nộp 500.000 đồng/năm.
• Doanh thu từ mức 100 -> 300 triệu đồng, thì lệ phí bạn phải nộp 300.000 đồng/năm.

Lưu ý, nếu như doanh thu đó phát sinh từ việc cho thuê vào 06 tháng đầu năm, thì hộ kinh doanh cho thuê nhà sẽ phải nộp thuế cho cả năm. Riêng đối với hợp đồng thuê nhà phát sinh vào 06 tháng cuối năm (từ ngày 1.7) thì mức thuế môn bài mà hộ kinh doanh đó phải nộp chỉ bằng ½ số tiền thuế môn bài của cả năm đó.

Ví dụ, bạn bắt đầu việc cho thuê nhà kể từ tháng 9, mức doanh thu bình quân ước tính đạt đang 150 triệu đồng/năm, thì mức thuế môn bài phải nộp sẽ được tính như sau: (300.000) x (1/2) = 150.000 đồng.

Doanh thu làm căn cứ xác định về mức thu lệ phí môn bài

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 302/2016/TT-BTC, luật sửa đổi bổ sung tại Thông tư 65/2020/TT-BTC, doanh thu được xác định làm căn cứ về mức thu lệ phí đối với thuế môn bài đối với các cá nhân cho thuê nhà.

Là doanh thu để tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê nhà của năm được tính thuế.

Nếu hộ kinh doanh phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê nhà ở tại một địa điểm, thì doanh thu để làm căn mức lệ phí môn bài cho địa điểm đó chính là tổng doanh thu từ các bản hợp đồng cho thuê bất động sản của năm được tính thuế.

Nếu hộ kinh doanh phát sinh cho thuê nhà ở nhiều địa điểm, thì doanh thu để xác định mức lệ phí môn bài cho từng địa điểm sẽ là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê nhà của các địa điểm của năm được tính thuế, gồm cả trường hợp tại một địa điểm nếu có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê bất động sản.

Nếu hợp đồng cho thuê nhà kéo dài trong thời gian nhiều năm, thì người kinh doanh nộp lệ phí môn bài theo từng năm và tương ứng với số năm cá nhân đã khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

Nếu hộ kinh doanh khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng nhà cho thuê kéo dài trong nhiều năm thì hộ kinh doanh đó chỉ nộp lệ phí môn bài của một năm.

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) – thuế giá trị gia tăng (GTGT)

Khoản 2 Điều 1 Thông tư 119/2014/TT-BTC có quy định: “Đối với các hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng tiền cho thuê trong năm đạt từ 100 triệu trở xuống, hoặc là tổng số tiền cho thuê bất động sản trung bình 1 tháng trong năm đặt từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì sẽ không phải khai, nộp thuế TNCN, thuế GTGT và cơ quan thuế sẽ không thực hiện cấp hóa đơn lẻ cho trường hợp này”.

Mức thuế TNCN và thuế GTGT sẽ được tính theo công thức như sau:

• Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu) x (5%)
• Thuế GTGT phải nộp = (Doanh thu) x (5%)

Ví dụ, bà Hoa cho thuê nhà nguyên căn Tân Bình , TP.HCM trong thời gian liên tục từ tháng 10 năm 2020 đến hết tháng 12 năm 2021, giá cho thuê thuê nhà là 9 triệu đồng/tháng. Khi đó, tổng số tiền cho thuê nhà cũng như mức thuế TNCN và thuế GTGT mà bà Hoa phải nộp cho cơ quan thuế được tính như sau:

• Năm 2020, bà Hoa cho thuê nhà riêng Tân Bình trong 3 tháng (từ tháng 10 cho đến hết tháng 12) với tổng doanh thu là: (3 tháng) x (9 triệu) = 27 triệu (<100 triệu). Như vậy, trong năm 2018, bà Hoa sẽ không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT cho hoạt động cho thuê nhà của mình.
• Năm 2021, bà Hoa cho thuê nhà trong 12 tháng (kể từ tháng 1 cho đến hết tháng 12) với tổng doanh thu là: (12 tháng) x (9 triệu) = 108 triệu (>100 triệu). Như vậy, trong năm 2021, bà Hoa sẽ phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT cho cơ quan thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của mình.

Khai thuế, khai lệ phí Khai thuế

Theo như điểm b khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC, các cá nhân cho thuê nhà với quy mô lớn hoặc nhà cho thuê chưa đáp ứng được quy mô lớn nhưng lại chọn nộp thuế theo phương pháp kê khai và thực hiện việc khai thuế theo từng lần phát sinh của kỳ thanh toán. Từng lần phát sinh kỳ thanh toán đó được xác định theo đúng thời điểm bắt đầu của thời hạn cho thuê đối với từng kỳ thanh toán; hoặc là khai thuế dựa theo năm dương lịch.

Thời hạn để nộp hồ sơ khai thuế đối với các loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế chậm nhất sẽ là ngày thứ 10 từ ngày có phát sinh nghĩa vụ thuế.

Thời hạn để nộp hồ sơ khai thuế đối với các cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất sẽ là ngày cuối của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo đó.

Thời hạn nộp thuế cũng được xác định chậm nhất là ngày cuối của thời hạn để nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp muốn khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thì thời hạn nộp thuế chính là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có xuất hiện sai, sót.

Khai lệ phí môn bài

Cá nhân kinh doanh cho thuê nhà mới bước chân vào lĩnh vực hoạt động kinh doanh thì sẽ thực hiện việc khai lệ phí môn bài và nộp Tờ khai cho phía cơ quan thuế quản lý trực tiếp trước ngày 30. 01 năm sau. Cá nhân cho thuê nhà cũng sẽ nộp thuế theo phương thức khoán không phải kê khai lệ phí môn bài. Thời hạn nộp lệ phí môn bài được tính chậm nhất là ngày 30.01 hàng năm.

Hướng dẫn kê khai và nộp thuế khi cho thuê nhà

Theo như khoản 7 điều 1 của Thông tư 119/2014/TT-BTC Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 156/2013/TT-BTC ra quyết định ngày 06/11/2013, Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013, Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013, Thông tư số 08/2013/TT-BTC ngày 10/01/2013, Thông tư số 85/2011/TT-BTC ngày 17/6/2011,­­ Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 và Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính để cải cách và đơn giản một số thủ tục hành chính về thuế có quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và nộp thuế môn bài theo thông báo của cơ quan thuế. Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được từ một trăm triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và cơ quan thuế không thực hiện cấp hóa đơn lẻ đối với trường hợp này”

Theo như điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn việc thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với các cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh cho thuê nhà ở; hướng dẫn người kinh doanh thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân theo đúng quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành ngày 15/06/2015 ( bắt đầu có hiệu lực từ ngày 30/07/2015) có quy định như sau:

“b, Đối với cá nhân cho thuê tài sản mức doanh thu 100.000.000 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản”

Lưu ý khi nộp thuế cho thuê nhà

Trước tiên, chủ nhà có nhà cho thuê phải hoàn thiện bộ hồ sơ khai thuế để nộp cho cơ quan Chi cục Thuế nơi có tài sản bất động sản – nhà cho thuê. Hồ sơ này sẽ bao gồm:

• Bản hợp đồng cho thuê nhà. Chứng minh thư nhân dân bản photo có công chứng của chủ nhà. Tờ khai lệ phí môn bài.
• Một bản chụp Giấy ủy quyền theo đúng quy định của pháp luật (trường hợp nào ủy quyền cho đại diện hợp pháp để thực hiện thủ tục khai, nộp thuế)

Về thời hạn nộp bộ hồ sơ khai thuế: Nếu chủ nhà cho thuê khai thuế 1 lần theo năm, thì thời hạn để nộp hồ sơ chậm nhất sẽ là ngày thứ 90 – bất đầu kể từ ngày kết thúc năm dương lịch (thường sẽ là ngày 31.3). Nếu như chủ nhà khai thuế theo như kỳ hạn thanh toán, thì thời hạn để bạn nộp hồ sơ chậm chất sẽ là ngày thứ 30 của quý tiếp theo của quý bắt đầu hoạt động cho thuê nhà.

Trường hợp bạn cho các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp nhỏ,…thuê nhà, mà trong hợp đồng đang có điều khoản thoả thuận về việc bên thuê nhà nộp thuế thay cho chủ nhà, thì doanh nghiệp và tổ chức kinh tế đó sẽ chịu trách nhiệm khấu trừ thuế, khai thuế và phải nộp thuế thay cho bạn (sẽ bao gồm cả thuế GTGT và thuế TNCN).

Lệ phí trước bạ nhà đất là gì?

Trên đây là toàn bộ những chia sẻ của Novahome.vn về thắc mắc của nhiều hộ kinh doanh, rằng “cho thuê nhà có cần đóng thuế không”. Hy vọng, qua bài viết này bạn đọc sẽ nắm rõ hơn những thông tin liên quan tới loại thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng để có thể chủ động hơn trong việc kê khai và nộp thuế đúng theo quy định.