10 phút phân biệt ngay Nhà ở xã hội, Nhà tái định cư, Nhà ở thương mại cùng Novahome

Khi tìm hiểu về các dự án căn hộ chung cư, người mua thường được nhắc đến 03 khái niệm khác nhau là “Nhà ở xã hội” (NOXH), “Nhà ở tái định cư” (TĐC) và Nhà ở thương mại (NOTM). Vậy đâu là điểm khác biệt của 03 loại nhà ở trên và làm sao để phân biệt được chúng? Để hiểu rõ hơn về những khái niệm này, Novahome xin chia sẻ một số kiến thức sau để khách hàng dễ hiểu rõ hơn trong quá trình tìm mua một căn hộ ưng ý.

Thế nào là Nhà ở xã hội, Nhà tái định cư, Nhà ở thương mại?

“Nhà ở xã hội” (NOXH) là dạng nhà ở dành cho các cư dân thuộc các đối tượng cụ thể như đối tượng chính sách, đối tượng người thu nhập thấp (không phải đóng thuế thu nhập thường xuyên), đối tượng người không có nhà ở …

Có thể thấy, NOXH là dạng nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập thấp có nhu cầu sở hữu một căn nhà, do đó chất lượng, giá tiền của loại nhà ở này cũng “Phù hợp với đối tượng người lao động có thu nhập thấp”.

Ngoài ra Nhà Nước còn có những ưu đãi về luật, cũng như các quy định về nhà ở như tăng hệ số sử dụng đất, giảm các quy chuẩn xây dựng, ví dụ như quy định về diện tích bãi giữ xe – 12m2 bãi giữ xe / 100m2 căn hộ, hay diện tích tối thiểu căn hộ – 25m2/căn hộ, nhắm tạo điều kiện cho các CĐT cũng như giảm giá thành căn hộ. Và giá bán Nhà ở xã hội sẽ bị khống chế để phù hợp với mức thu nhập của đối tượng được mua Nhà ở xã hội.

“Nhà ở tái định cư” (TĐC): là nhà ở dành cho các đối tượng bị đền bù giải toả nhà để thực hiện một dự án khác. Các quy định, tiêu chuẩn thiết kế của Nhà ở tái định cư cũng được ưu tiên như chuẩn xây dựng, thiết kế Nhà ở xã hội. Tuy nhiên đối tượng được mua Nhà ở tái định cư là đối tượng chịu ảnh hưởng vì bị giải toả nhà chứ không phải đối tượng thu nhập thấp như Nhà ở xã hội. Và giá bán của Nhà ở tái định cư cũng không bị khống chế bởi luật.

Nhà ở thương mại (NOTM): là dạng nhà ở dành để bán thương mại. Chuẩn thiết kế theo Quy Chuẩn Việt Nam (QCVN), tuân theo các Quy định pháp luật về xây dựng, diện tích tối thiểu căn hộ là 45m2, diện tích bãi giữ xe là 20m2 / 100m2 căn hộ ở. Và giá bán của căn hộ thương mại thì tuỳ vào Chủ đầu tư, không bị không chế bởi luật.

Theo luật hiện hành, khi triển khai xây dựng một dự án Nhà ở thương mại, Chủ đầu tư phải dành 20% diện tích đất / Căn hộ để phục vụ cho nhu cầu Nhà ở xã hội. Còn đối với những dự án dưới 10 hecta, có thể chuyển đổi nghĩa vụ này bằng TIỀN. Còn đối với Nhà ở tái định cư thì tuỳ thuộc vào nguồn gốc đất của Dự án, mà Nhà nước có thể chỉ định toàn bộ diện tích là Nhà ở tái định cư hoặc chỉ một phần là nhà Nhà ở tái định cư.

Với quy định như vậy về các loại Nhà ở xã hội và Nhà ở tái định cư, thông thường các Chủ đầu tư chọn phương án trả tiền cho nghĩa vụ 20% Nhà ở xã hội phải có khi đầu tư Nhà ở thương mại, vì các Chủ đầu tư không muốn có khu Nhà ở xã hội trong dự án Nhà ở thương mại.

Trong khi đó, Nhà ở tái định cư là loại được chỉ định vì nguồn gốc đất, do đó thường khó để chuyển đổi nghĩa vụ bằng Tiền, tuy nhiên vì giá Nhà ở tái định cư không bị khống chế, nên các Chủ đầu tư khi có nghĩa vụ Nhà ở tái định cư trong dự án mình thì nâng chuẩn xây dựng lên tiệm cận với chất lượng của Nhà ở thương mại. Lý do bởi vì những đối tượng được mua Nhà ở tái định cư chỉ có một ưu tiên duy nhất là ưu tiên mua, còn lại không được ưu tiên về giá (vì không bị khống chế), và theo thống kê của Sở XD, thường chỉ khoảng 30% đối tượng được mua Nhà ở tái định cư chọn Nhà ở tái định cư, phần còn lại chọn nhận tiền, nên 70% còn lại đó, Chủ đầu tư được bán thương mại. Vì vậy Chủ đầu tư khi xây dựng Nhà ở tái định cư thường nâng chuẩn Xây dựng lên để khi được bán thương mại thì vẫn có chất lượng tương đương nhà Thương mại.

Xem thêm: Chủ đầu tư được phép mở bán nhà chung cư đang xây cần đáp ứng những điều kiện gì?

Nhà ở xã hội, Nhà tái định cư chất lượng có thấp hơn Nhà ở thương mại?

Bên trên Novahome đã phân biệt cho anh chị hiểu rõ về quy chuẩn và đối tượng mua cho các loại Nhà ở xã hội, Nhà ở tái định cư và Nhà ở thương mại. Tuy nhiên, chắc hẳn vẫn có nhiều người sẽ thắc mắc về chất lượng xây dựng cho các loại nhà trên, liệu Nhà ở xã hội có phải chất lượng kém, nhanh xuống cấp hơn so với Nhà ở thương mại? Để hiểu rõ hơn thì phải nắm thêm quy trình xây dựng nhà chung cư là như thế nào. Hãy cùng Novahome tìm hiểu nhé.

Việc xây dựng nhà chung cư sẽ có những bước như sau:

1. Thi công cọc: là bước đầu tiên của việc làm móng, nhà phố khi xây dựng với những vùng đất yếu, nhiều người cũng sử dụng cọc, thường là cọc cừ tràm, tuy nhiên với chung cư, quy định chung là bất cứ đất tốt hay đất yếu thì cũng phải xài cọc hết, cọc bê tông được ép xuống đất tại những vị trí sẽ xây dựng cột sau này. Chi phí cho đống cọc này cũng cực nhỏ so với tổng công trình, nếu công trình tầm 20 tầng, tổng vốn đầu tư hết 800 tỷ thì chi phí thi công cọc tầm 20 tỷ thôi (khoảng 2.5%).

2. Thi công móng, hầm: tuỳ thuộc theo thiết kế của từng dự án, có Dự án chủ đầu tư xây hầm, có dự án không, hầm mục đích chính là để xe. Theo quy chuẩn, cứ 100m2 nhà bán cho dân thì cần 20m2 để xe (Nhà ở xã hội và Nhà ở tái định cư thì chỉ cần 12m2), thường 1 – 2 hầm là đủ chỗ, tuy nhiên với những khu đất trung tâm, khi nhu cầu đậu xe của cư dân tăng, đặc biệt là nhu cầu đậu xe oto, các chủ đầu tư có xu hướng xây nhiều hầm để đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Tùy thuộc vào việc dự án có bao nhiêu tầng hầm, nhưng nhìn chung, chi phí xây dừng phần hầm cũng không nhiều lắm, chiếm tối đa 10% toàn bộ vốn đầu tư công trình. Khi hoàn thiện phần hầm là lúc Chủ đầu tư có đủ điền kiện và quyền ký hợp đồng với khách hàng sau khi có một văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng tại nơi xây dựng dự án.

3. Tiếp đến là khung Bê tông cốt thép (BTCT): Lúc này công trình bắt đầu thành hình, nổi lên trên mặt đất, ai ở gần công trình xây dựng thì đôi khi sẽ gặp trong tuần thường có 1 ngày xe cộ rầm rộ vào ban đêm, ấy là lúc Nhà thầu đổ BTCT, với tốc độ xây dựng hiện nay, cứ khoảng 5 – 7 ngày sẽ xong 1 tầng, mỗi tháng sẽ xây được 4 – 6 tầng, nên đôi khi chớp mắt qua chớp mắt lại là tòa nhà cất nóc. Chi phí BTCT cũng không cao, tầm 15 – 20% chi phí xây dựng toàn công trình.

Với ba công đoạn trên đây, thì loại công trình nào (Nhà ở xã hội, Nhà ở tái định cư, hay Nhà ở thương mại) thì chất lượng làm mấy cái công tác này cũng giống nhau cả, không có gì khác biệt về chất lượng.

Ngoài ra, chi phí cho phần này cũng thấp, khi thấy công trình sừng sững bằng BTCT thì thực tế chi phí mới bỏ ra tầm 30% thôi. Mấy phần sau đây mới quyết định chất lượng của dự án căn hộ / chung cư và cũng tốn nhiều tiền, đó là:

4. Hệ thống MEP và PCCC: Hay còn gọi là Hệ thống Cơ, Điện, Nước, Phòng cháy chữa cháy: Cơ là hệ thống thang máy, nâng, thông gió, điện là hệ thống điện tòa nhà, nước là hệ thống cấp nước tòa nhà, và phòng cháy chữa cháy là các hệ thống báo cháy…, đây là các đường ống được bố trí để cung cấp điện, nước, thang máy…. Chất lượng tòa nhà bắt đầu được thể hiện. Ví dụ thang máy, đồ xịn thì mắc, nhưng chạy êm, đồ dỏm thì rẻ và đôi khi vừa chạy vừa kêu. Kẹt bồn cầu, nước yếu thì do hệ thống , rò rỉ, bơm áp không đủ, …. Còn điện chập thì do hệ thống điện đường dây không ổn, không có máy phát điện dự phòng…. Thế nên ở chung cư mà thiếu mấy cái vụ điện, nước bồn cầu, thang máy… là do cái hệ thống này.

5. Hoàn thiện mặt ngoài: Là công tác tô trát bên ngoài căn hộ (sơn màu gì, loại sơn gì, có ốp gạch không, lan can chất liệu gì), rồi xây tường bao, ngăn phòng, sơn tường, hành lang…, kể cả hạ tầng bên dưới, công viên, bồn hoa, cổng vào, các công trình chung,… nói chung là đủ thứ. Nếu khu căn hộ nhìn cũ cũ xấu xấu, sơn mấy bữa là tróc, hay hành lang tối tối bẩn bẩn, bít bùng không có được tí gió,…., đường vào dự án thì ổ gà ổ voi, công viên vườn hoa có chỗ làm chỗ không…, cái này thuộc về mục hoàn thiện bên ngoài.

6. Hoàn thiện bên trong căn hộ: Là công tác hoàn thiện trong từng căn hộ. Hiện nay, các căn hộ chung cư thường được Chủ đầu tư bàn giao hoàn thiện cơ bản, nghĩa là có lát sàn, đóng trần, có bếp, thiết bị vệ sinh, bóng điện, công tắc…, nói chung là cái nào dính tường thì giao. Một số dự án thì giao thêm tủ quần áo, tủ bếp.., còn một số thì giao thô, giao thô nghĩa là ngoài cái cửa chính và ngăn phòng ra thì chưa làm gì cả, trần chưa đóng, nền chưa lát, bếp chưa có, bóng điện cũng không (chỉ có ống chờ), cũng không có bồn cầu…, nhà tắm…, nhà chỉ toàn là bê tông. Thiết bị trong quá trình hoàn thiện sẽ nói lên level của căn hộ. Cũng là cái bồn cầu, nhưng có cái 3 triệu, có cái 30 triệu, cũng là vòi sen, có cái 1 triệu, có cái 10 triệu….,

Mục 4 – 6 thường chiếm 70% chi phí đầu tư, sẽ nói lên chất lượng và Level của căn hộ, đương nhiên phải kết hợp với việc thiết kế. Và dựa vào đây sẽ thấy, giá rẻ đồng nghĩa với vật liệu hoàn thiện kém. Và Nhà ở xã hội, với mục tiêu tạo ra một căn hộ giá rẻ, thì ngoài diện tích nhỏ thì chọn vật liệu hoàn thiện thường là rẻ nhất có thể, như vậy chất lượng không cao là điều có thể hiểu được. Còn Nhà ở tái định cư thì tuỳ vào Chủ đầu tư, vì các mục 4 – 6 thường thi công sau và có thể thay đổi trong vòng 6 – 8 tháng trước khi bàn giao.

Xem thêm: Tất tần tật về chung cư sở hữu 50 năm và chung cư sở hữu lâu dài

Trên đây Novahome đã tóm tắt về sự khác nhau giữa ba loại nhà là Nhà ở xã hội, Nhà ở tái định cư, và Nhà ở thương mại. Sự khác biệt của ba khái niệm trên nằm ở tiêu chuẩn xây dựng và Chất lượng xây dựng. Có thể nói rằng Nhà ở tái định cư là bước trung gian giữa Nhà ở xã hội và Nhà ở thương mại. Cần phải nhấn mạnh rằng, Nhà ở tái định cư không hẳn là nhà chất lượng kém. Có những dự án Nhà ở tái định cư chất lượng còn tốt hơn Nhà ở thương mại của các dự án khác. Bởi vì chất lượng của một căn hộ Chung cư không chỉ nằm ở chất lượng xây dựng, mà còn nằm ở chất lượng thiết kế, căn hộ có thoáng không, bố trí có hợp lý không, có đầy đủ các khu chức năng không,….

Kết bài, theo ý kiến cá nhân, chất lượng thiết kế chiếm trọng số lớn hơn chất lượng xây dựng khi đánh giá chất lượng của một Căn hộ chung cư. Do đó, cho dù là Nhà ở xã hội, hay Nhà ở tái định cư mà thiết kế thông thoáng, đón sáng, không khí, và môi trường sống trong căn hộ cũng như toàn khu tốt thì vẫn tốt hơn là căn hộ Thương mại nhưng thiết kế rối rắm và không thông thoáng.

Nguồn: tổng hợp