Sang tên Hợp đồng mua bán căn hộ, tất tần tật thông tin cần nắm rõ

Hiện nay khi đa số các dự án căn hộ chung cư đang chậm bàng giao sổ hồng cho khách hàng, nhưng chủ nhà vẫn muốn bán để đổi chỗ ở thì làm như thế nào? Một lựa chọn tối ưu là khách hàng có thể chọn phương án sang tên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nếu chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Sổ hồng cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Vậy điều kiện chuyển nhượng sang tên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là gì?

Thông thường, căn hộ chung cư muốn chuyển nhượng sang tên thì phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng), trường hợp căn hộ chung cư chưa có Giấy chứng nhận thì được phép chuyển nhượng thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Nội dung này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 như sau: “Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí.”

Nội dung này được hướng dẫn cụ thể tại Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD với điều kiện chuyển nhượng sang tên hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

• Điều kiện 1: Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.
• Điều kiện 2: Chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Lưu ý: Thực chất việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là việc người mua “thế chỗ” người bán.

Các bước chuyển nhượng sang tên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Lưu ý: Thủ tục dưới đây áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân Bước thứ nhất: Các bên soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng sang tên (văn bản chuyển nhượng) * Nội dung hợp đồng chuyển nhượng được quy định như sau: Căn cứ khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà gồm các nội dung chính sau:

• Thông tin về bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua).
• Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở bên bán ký với chủ đầu tư.
• Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn thanh toán và phương thức thanh toán.
• Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua).
• Giải quyết tranh chấp.
• Các thỏa thuận khác (nếu có).

* Khách hàng có thể tham khảo mẫu hợp đồng theo Phụ lục số 24 ban hành kèm theo Thông tư 19/2016/TT-BXD. Bên mua và bên bán có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong mẫu hợp đồng tham khảo cho phù hợp với yêu cầu của hai bên, nhưng phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính như quy định trên và không được trái với quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về dân sự. Số lượng hợp đồng: Lập thành 07 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực).

Bước thứ hai: Công chứng hoặc chứng thực tại Văn phòng công chứng * Phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực nếu bên chuyển nhượng (bên bán) là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức mà không phải là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. * Thành phần hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

• 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng.
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.
• Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như:

* Tiến hành công chứng, chứng thực Các văn phòng công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Bước thứ 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí cho các cơ quan có thẩm quyền

Bước thứ 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. * Thành phần hồ sơ Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau:

• 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
• Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.

* Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:

• 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng.
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở)
• Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

Sau khi sang tên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì người mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Lưu ý: Ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người đề nghị phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
• Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

Kết luận: chuyển nhượng sang tên hợp đồng mua bán chung cư là cách chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) với điều kiện là Chủ đầu tư phải chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.