Bất động sản công nghiệp là gì? Xu hướng bất động sản công nghiệp

Thị trường bất động sản công nghiệp trở nên sôi động hơn hòa cùng sự phát triển kinh tế và quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ. Vậy bất động sản công nghiệp là gì?

Trong vài năm trở lại đây, bất động sản công nghiệp trở thành loại hình nổi trội khi số lượng khu công nghiệp ở các tỉnh thành ngày càng tăng và được đầu tư, phát triển bài bản. Cùng với đó, lợi nhuận hấp dẫn từ đầu tư đất công nghiệp khiến không ít nhà đầu tư có ý định lấn sân sang lĩnh vực này. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần nắm chắc các vấn đề liên quan đến loại hình bất động sản công nghiệp thay vì vội vàng đổ tiền vào.

---

Bất động sản công nghiệp là gì?

---

Khái niệm bất động sản công nghiệp được hiểu là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, kho bãi, nhà xưởng cho thuê, văn phòng cho thuê, khu đô thị và các dự án đầu tư mặt bằng nhằm phục vụ cho sản xuất công nghiệp. Bất động sản công nghiệp cũng gắn liền với khái niệm đất khu công nghiệp.

Trong đó, đất khu công nghiệp sẽ được sử dụng theo hình thức thuê đất. Điều này được quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 như sau: “Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hằng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm. Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất”.

---

Động lực cho sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam

---

Nguyên nhân chủ quan

---

Việt Nam có nguồn nhân lực trẻ, dồi dào, chi phí nhân công rẻ, trình độ nhân lực ngày càng được cải thiện là những yếu tố thu hút nhiều công ty, tập đoàn lớn đặt nhà máy sản xuất tại đây. Số lượng lao động trẻ của Việt Nam biết tiếng Trung Quốc, Nhật Bản và Hàn Quốc ngày càng tăng, đáp ứng được nhu cầu công việc của các công ty. Như vậy, so với đầu tư ở các nước như Thái Lan, Indonesia thì đầu tư ở Việt Nam sẽ giúp các doanh nghiệp tiết kiệm một khoản chi phí khá lớn dành cho nhân sự.

---

---

Giá thuê đất khu công nghiệp ở Việt Nam khá thấp khi so sánh với các nước khác trong khu vực Đông Nam Á, thậm chí thấp hơn khoảng 30-40%. Ngoài cho thuê đất khu công nghiệp, thị trường bất động sản công nghiệp nước ta cũng có sự tăng trưởng tốt ở phân khúc cho thuê kho xây sẵn và nhà xưởng. Dự báo, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục tăng trưởng ở thị trường miền Bắc và miền Nam.

Việt Nam đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Vì thế, lĩnh vực công nghiệp cũng được ưu tiên phát triển. Bên cạnh đó, các chính sách ưu đãi lớn của Việt Nam như giảm bớt rào cản thuế quan, tinh gọn thủ tục cấp phép đầu tư đã phát huy hiệu quả lớn trong việc thu hút đầu tư nước ngoài, giúp các doanh nghiệp dễ dàng đưa ra quyết định đặt nhà máy tại Việt Nam.

Hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích ngày càng được chú trọng đầu tư, nâng cấp, tăng cường tính kết nối vùng giúp quá trình vận chuyển nguyên vật liệu, hàng hóa đến thị trường tiêu thụ được nhanh chóng, thuận tiện.

---

Nguyên nhân khách quan

---

Sự kiện Việt Nam tham gia Hiệp định thương mại tự do FTA đã mở ra nhiều cơ hội cho sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp. Thông qua Hiệp định này, hàng loạt các khoản thuế quan được xóa bỏ, Việt Nam cũng có thêm nhiều cơ hội để giao lưu khoa học kỹ thuật với các nước phát triển, từ đó chuyển đổi từ xuất khẩu hàng hóa có giá trị thấp sáng xuất khẩu hàng hóa có giá trị cao hơn. Cùng với đó, cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung buộc các tập đoàn lớn lên kế hoạch cho việc di dời nhà máy sản xuất từ Trung Quốc đến những quốc gia an toàn hơn.

Các chuyên gia nhận định rằng, bất động sản công nghiệp ở miền Bắc nước ta chịu tác động lớn nhất từ cuộc chiến này vì gần Trung Quốc, thuận lợi khi dịch chuyển nhà xưởng. Cụ thể, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Nam Định… là những tỉnh, thành lý tưởng cho các công ty, tập đoàn nước ngoài dừng chân. Từ đó, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc sẽ trở lên sôi động hơn trước.

---

Ưu, nhược điểm của bất động sản công nghiệp

---

Ưu điểm

---

Nhu cầu ngày càng lớn: Việt Nam với chính sách cởi mở, khả năng kiểm soát dịch Covid-19 tốt đồng thời hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch đầu tư, được đánh giá là điểm đến an toàn, thu hút nhiều công ty lớn trên thế giới di dời nhà máy từ Trung Quốc sang.

Với xu thế này, nhu cầu thuê kho bãi, nhà xưởng trong các khu công nghiệp ngày càng tăng cao, kéo theo giá thuê đất công nghiệp tăng lên theo thời gian. Giá thuê đất công nghiệp tăng theo thời gian: Bất chấp ảnh hưởng của dịch Covid-19 đối với nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn tăng trưởng với mặt bằng chi phí thuê đất khu công nghiệp tăng cao.

Thống kê quý 1/2021 cho thấy, giá thuê đất trung bình ở các khu công nghiệp phía Bắc đạt đỉnh mới 107 USD/m2, ở các khu công nghiệp phía Nam đạt 111 USD/m2 cho mỗi chu kỳ thuê. Mức giá thuê này tăng khoảng 8,1% so với cùng kỳ năm trước, kéo theo lợi nhuận cho thuê tăng lên.

---

Nhược điểm

---

Cần quỹ đất lớn: Các khu công nghiệp cần có diện tích lớn, tuy nhiên do quy hoạch đất của Nhà nước mà các quỹ đất để xây dựng hiện nay khá hạn chế, điều này khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn khi tìm quỹ đất.

Đòi hỏi vốn lớn: Chủ đầu tư cần có năng lực tài chính tốt mới có thể đầu tư, xây dựng các khu công nghiệp bởi chi phí sử dụng đất, chi phí xây dựng nhà xưởng quy mô lớn sẽ rất tốn kém. Mặt khác, do tính chất quan trọng và quy mô đầu tư đòi hỏi nhà đầu tư phải có năng lực quản lý, khai thác, vận hành, không phải cá nhân hay doanh nghiệp nào cũng có quyền kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

Thời gian thu hồi vốn dài: Nhìn chung, thời gian thu hồi vốn của bất động sản công nghiệp kéo dài hơn so với các loại hình bất động sản khác. Chủ đầu tư thường mất khoảng 10 năm mới có thể thu hồi vốn và bắt đầu có lợi nhuận. Thủ tục khó khăn, pháp lý không hỗ trợ các nhà đầu tư: Thủ tục xét duyệt đầu tư khu công nghiệp thường mất khoảng 2-3 tháng và khoảng 2 năm để ổn định và đi vào hoạt động.

---

Nhiều tiềm năng phát triển

---

Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản tất yếu sẽ trở thành “miếng bánh hấp dẫn” cho các doanh nghiệp nước ngoài; trong đó, 2/3 doanh nghiệp FDI tham gia vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam là doanh nghiệp có quy mô lớn với hình thức ngày càng đa dạng và chất lượng hơn, đặc biệt bất động sản công nghiệp ngày càng thu hút vốn. Đáng lưu ý, dòng tiền FDI vào Việt Nam trong thời gian tới sẽ còn lớn hơn nữa.

Điều này là bởi các doanh nghiệp nước ngoài vẫn đặt niềm tin vào thị trường Việt Nam. Bởi Việt Nam là một trong những quốc gia phòng chống dịch tốt nhất với tỷ lệ bao phủ vaccine cao. Đây là một trong những ưu điểm rất lớn, mang lại lợi thế cạnh tranh so với các quốc gia khác.

Bên cạnh đó, Việt Nam cũng ký kết 2 hiệp định thương mại tự do thế hệ mới, bao gồm Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định Thương mại tự do giữa Việt Nam và Liên minh châu Âu (EVFTA). Nổi lên như một thị trường lớn mạnh với lượng lao động trẻ, năng động, chất lượng nguồn nhân lực ngày càng nâng cao, Việt Nam hoàn toàn có thể cạnh tranh khả năng thu hút FDI với các nước khác trong khu vực.

Ông John Campbell, Quản lý bộ phận bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển theo chuỗi giá trị nhờ vào tốc độ tăng trưởng ổn định, môi trường kinh doanh, các hiệp định thương mại tự do (FTA) và việc di dời ra khỏi Trung Quốc.

Trong năm 2022 và những năm tiếp theo, một số xu hướng được kỳ vọng sẽ tiếp tục xuất hiện, chẳng hạn như ngành công nghiệp 4.0 và sản xuất chế tạo thông minh hơn; hiện đại hóa chuỗi cung ứng; hình thức bán-thuê lại tài sản; các mô hình khu công nghiệp mới và quy hoạch tổng thể hiện đại; trung tâm dữ liệu; kho lạnh.

Theo ông John John Campbell, kế hoạch mở cửa trở lại của Chính phủ đã củng cố niềm tin cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Việc mở cửa những chuyến bay quốc tế sẽ là một trong những yếu tố tiên quyết cho một năm 2022 thành công. Cùng với kế hoạch mở cửa trở lại, Chính phủ luôn đồng hành, hỗ trợ nhiệt tình các nhà đầu tư nước ngoài, hứa hẹn khả năng phục hồi và thích ứng tuyệt đối của các doanh nghiệp địa phương. Vẽ nên một bức tranh Việt Nam không chỉ phục hồi mà còn trở lại mạnh mẽ hơn bao giờ hết.

Chia sẻ về tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam, ông Keisuke Koshijima, Giám đốc đại diện kiêm Phó Chủ tịch điều hành của Tập đoàn Kajima (Hoa Kỳ), cho biết từ góc nhìn toàn cầu, Việt Nam là một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất thế giới và được củng cố hơn nữa bởi các yếu tố như dân số đông, trẻ và ngày một phát triển.

Chìa khóa cho sự phát triển kinh tế của Việt Nam chính là lĩnh vực sản xuất có tỷ trọng chiếm hơn 1/3 tổng GDP của Việt Nam. Triển vọng trong lĩnh vực sản xuất sẽ tiếp tục hấp dẫn nhờ sự chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc, thể hiện qua việc một số nhà sản xuất nổi tiếng dịch chuyển đến Việt Nam.

Gần đây, Apple đã quyết định chuyển dây chuyền sản xuất máy tính bảng iPad sang Việt Nam, được xem là một xu hướng mà cho rằng Kajima sẽ tiếp tục diễn ra với những gã khổng lồ công nghệ khác. “Ngành công nghiệp sản xuất kết hợp với lĩnh vực thương mại điện tử đang tăng trưởng nhanh chóng tạo điều kiện thị trường thuận lợi cho thương hiệu Core5 mở rộng phát triển tại Việt Nam,” ông Keisuke Koshijima nhấn mạnh./.

---

Những vùng đất có tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp

---

Theo thống kê từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối tháng 2/2021, nước ta có 370 khu công nghiệp đã thành lập với tổng diện tích tự nhiên đạt khoảng 115,2 nghìn ha, trong đó diện tích đất công nghiệp đạt gần 73,3 nghìn ha, chiếm khoảng 64% diện tích đất tự nhiên.

Trong số tổng 370 khu công nghiệp đã được thành lập, có 284 khu công nghiệp đang hoạt động với diện tích tự nhiên đạt 84,2 nghìn ha, diện tích đất khu công nghiệp đạt 55,9 nghìn ha; còn lại 86 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng cơ bản với tổng diện tích tự nhiên đạt 31 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt 17,5 ha.

Tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê đạt 43,4 nghìn ha với tỷ lệ lấp đầy 57,8%, các khu công nghiệp đã giải phóng mặt bằng và đang hoạt động có tỷ lệ lập đầy 71,7%. Các khu công nghiệp được phân bổ trên 61 tỉnh, thành phố, chủ yếu tập trung tại các vùng kinh tế trọng điểm nhằm phát huy lợi thế về vị trí địa lý cũng như tiềm năng kinh tế của các vùng.

Bất động sản công nghiệp miền Bắc phát triển mạnh mẽ ở Hà Nội và các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương… Do quỹ đất công nghiệp tại Hà Nội đang cạn kiệt dần, trong khi giá thuê đất lại cao hơn so với mặt bằng chung nên các doanh nghiệp nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam có xu hướng chọn các các tỉnh vùng ven có cơ sở hạ tầng, giao thông đồng bộ với chính sách ưu đãi hấp dẫn, đảm bảo nguồn nhân công cho doanh nghiệp.

Giá chào thuê đất khu công nghiệp trung bình ở miền Bắc đạt khoảng 78,3 USD/m2/chu kỳ thuê. Tương tự như thị trường miền Bắc, bất động sản công nghiệp miền Nam phát triển mạnh ở TP.HCM và các tỉnh, thành lân cận. Nguồn cung tại TP.HCM đang cạn kiệt và các tỉnh vùng ven như Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Bình Dương, Long An với giá chào thuê thấp hơn trở thành lựa chọn của nhiều công ty.

Hiện TP.HCM vẫn đang dẫn đầu về tốc độ tăng giá cho thuê nhà xưởng, kho hàng ở khu vực phía Nam với mức thuê đạt 180 USD/m2/chu kỳ thuê. Đứng thứ hai là Long An với mức giá chào thuê 120 USD/m2/chu kỳ thuê.

Tiếp đến là Bình Dương và Đồng Nai với mức thuê khoảng 90-106 USD/m2/chu kỳ thuê. Có một thực trạng là hiện nhu cầu tìm kiếm bất động sản công nghiệp ở Việt Nam đang tăng nhanh nhưng việc đầu tư ồ ạt vào các khu công nghiệp trong khi tiện ích phục vụ người lao động đi kèm không tương xứng làm giảm khả năng cạnh tranh với các nước lân cận. Bởi khi xã hội ngày càng phát triển, mức sống của con người tăng lên, các công ty sẽ ưu tiên đặt nhà máy tại những nơi có tiện ích y tế, trung tâm thương mại, trường học… để đảm bảo sinh hoạt cho người lao động trong các khu công nghiệp.

Như vậy, các chủ đầu tư khu công nghiệp cần huy động vốn xây dựng kết cấu hạ tầng các khu vực này nhằm kết nối đồng bộ với các khu chức năng khác trong khu kinh tế. Với hạ tầng sẵn có, các khu công nghiệp sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư thứ cấp triển khai dự án, góp phần cải thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, trong đó có hạ tầng nông thôn ở địa phương, từ đó thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

Khánh An (tổng hợp)